賃料支払義務を怠った場合どうなる!?

18.09.25 |

借家に住んでいる方で、何らかの事情で賃料不払が何カ月か続き、貸主から賃料支払の催告書、あるいは裁判所から訴状が届いたという経験はありますか？ 
借家の場合、毎月の賃料支払は賃借人の重要な義務です。 
その賃料支払義務を怠った場合、最終的にどのような法的制裁があるのでしょうか。

催告書が届き支払の機会が与えられる

賃料未払が一定期間（１～３カ月が多い）続いた場合、賃貸人は、まずは賃料の支払を催告し、支払わなければ賃貸借契約を解除するとの通知を賃借人に送ります。
場合によっては、契約書で、このような催告をせずに解除することができる（無催告解除）と規定されていることもありますが、その場合でもまずは催告をして賃料支払の機会を与えるケースが多いです。
催告書が届いた段階で未払賃料を支払えば、訴訟提起されることはありません。


催告書を放置していると裁判所から訴状が届く

催告書が届いたにもかかわらず、そのまま放置していると、やがて裁判所から訴状が届きます。この場合、賃貸人（原告）の賃借人（被告）に対する請求内容は、
② 未払賃料の支払
②建物明け渡し
の２つです。
訴訟において、訴状記載の賃貸人の請求が認められると、賃借人はこの２つの義務を履行しなければなりません。
もっとも、訴訟が始まる前に賃貸人に連絡するなどして、未払賃料全額を支払う、あるいは分割払の約束をするなどの対応をすれば、賃貸人が訴えを取り下げてくれる可能性はあります。


賃料未払で住居を立ち退かない場合どうなる!? 

訴訟において賃貸人の請求を認めるとの判決が言い渡されたにもかかわらず、賃借人が未払賃料を支払わずに住居を立ち退かない場合には、賃貸人は最終的に強制執行手続に入ります。
請求が認められたからといって、賃貸人が自力でその権利を実現することは許されていないため、強制執行申立手続が必要となるのです。
もっとも、ここで一般的に行われる強制執行は、未払賃料回収のための財産差押えではなく、建物明け渡しの強制執行です。
賃貸人としては、支払能力のない者からの賃料回収に労力をかけるよりも、少しでも早く建物を明け渡してもらい、新たな賃借人を見つけて賃料収入を得ることが先決と考えるためです。
強制執行の申立てがなされると、賃借人としては、もはや建物を明け渡す以外の選択肢はなくなります。
執行官は、申立後、引渡期限（断行日）を決め、その日までに明け渡すよう賃借人に催告をし、任意の明け渡しを促します。
それでも明け渡さない場合、断行日に、開錠技術者の同行および立会人の立会いのもと、強制執行に踏み切ります。


強制執行にならないために

賃料の未払があったからといって、ただちに建物を明け渡さなければならないものではなく、上記の催告から訴訟を経て最終的に強制執行がなされるまでには、３～５カ月程度はかかります。
もっとも、各段階で賃貸人と連絡を取り合うなどして誠実に対応することで、裁判外での話し合いの余地が生まれ、柔軟に解決できる可能性も出てきます。
このような場合の交渉や、内容証明郵便で届く催告書や訴状の内容に疑問がある場合の対応などで少しでも不安がある場合には、早めに弁護士などの専門家に相談し、適切な対応を仰ぐことをおすすめします。