なぜ、信託を活用した場合は流通税が削減できるのか？

16.03.04 |

近年、新規の法人を設立し、不動産オーナー個人が保有する賃貸物件を、法人へ所有移転するという手法が増加しています。いわゆる、「法人化」と呼ばれています。

法人化には、次のようなメリットがあります。 

1.法人に財産を移転することで、個人の財産が減り、相続税対策になる。 
2.不動産所得の代わりに給与所得にすることで、所得税対策になる。 

もちろん、不動産オーナー全員が上記の手段を採用することが最適かどうかは、個人の条件によって異なります。是非、相続税対策の詳しい税理士へご相談ください。 

さて、この法人化に取り組む際の課題が、流通税が高いということです。どのくらい高いのかご存知でしょうか？ 

例えば、固定資産税金1億円の建物を法人へ譲渡する場合を検討してみましょう。登録免許税が200万円、不動産取得税が400万円も発生します。 

ここで皆様にお伝えしてきた信託の登場です。不動産を信託した場合の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％です。そして、不動産取得税は非課税です。 

つまり、上記の固定資産税金1億円の建物を信託した場合は、登録免許税が40万円、不動産取得税は非課税なので、合計40万円で済みます。この差額は大きいです。 

信託の方法としては、自益信託（委託者＝受益者）の設定後、受益権を売買するという手法を採用します。この時の受益権の評価は、建物の場合は、もちろん簿価評価です。受益権を法人へ売却することで、法人化と同じ効果をもたらします。 

登記的な視点を考えると、信託条項の受益者欄を変更します。 

登記の目的：受益者変更 
原　　　因：平成　年　月　日売買 
登録免許税：不動産1個につき 金1,000円 

何より、法人化しつつ信託を活用すれば、不動産オーナーの方の認知症対策になります。さらに、不動産の処分・管理・運用は、早い段階で子供たちへバトンタッチすることができるのです。 


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