要件がそろっていなくても順位を確保したいときは「仮登記」を活用しよう！

17.03.02 |

「仮登記」という言葉を聞いたことはありますか？ 
また、どういうものかをご存じでしょうか？ 

仮登記とは、通常の登記（本登記）をしたいけれども手続上または実体上の要件がそろっていない場合に、あらかじめ順位を確保する目的でなされる登記のことをいいます。 

今回は、なかなか知る機会がない「仮登記」について説明します。

■仮登記とは？ 
仮登記とは、以下のようなシチュエーションで使われることがあります。 

A社は事業用の土地を半年後にB社から購入する予定で、両社とも了承しています。
しかし、A社は「半年を待たずにB社が他社に売却してしまうのでは？」と心配です。
このようなときに所有権移転の仮登記をしておきます。 

登記というものは、先に入れたほうが優先されるという大原則があります。
仮登記は、あくまでも「仮」なので、そのままでは対抗力はありません。
しかし、実際に本登記を行ったときに、仮登記を入れたときの順位で対抗力を有することができます。 

例えば、売買契約を締結して所有権は買主に移転しているものの、権利証や第三者の承諾書や同意書が準備できていない場合や、これから売買契約を締結するという場合にも、仮登記をすることができます。
とりあえず仮登記で順位を確保しておき、書類や要件が整ったときに、本登記をすることになります。 

なお、建物の保存登記や相続登記といった登記は、順位を保全しておく必要性がないので、仮登記が認められません。
仮登記はあくまでも順位保全が目的となります。 


■仮登記は登録免許税が安い 
実務上よく行われる仮登記が、抵当権設定仮登記です。 

通常、抵当権設定時の登録免許税は債権額の0.4％ですが、仮登記の場合、不動産1個につき1000円となります。
債権額が5000万円とすると通常は20万円となるところを、仮登記だと1000円で済むのです。 

借入期間が短い場合や、継続的に金融機関と取引がある場合に、抵当権設定仮登記が利用されます。
登録免許税が安いのが特筆に値します。 

通常は、仮登記を本登記にすることなく返済し、抵当権を抹消してしまうケースが多いです。
ただし、仮登記を本登記にする場合には、通常通り債権額の0.4%の登録免許税がかかりますのでご注意ください。 


実際に仮登記が多く活用されるのが、住宅ローンの「つなぎ融資」です。 

例えば、CさんがD銀行から住宅ローンの融資を受けて、土地を購入し、その後に自宅を建築するとします。
しかし、D銀行住宅ローンの融資条件のひとつに、「完成建物が存在すること」という規定があったとしましょう。 

この条件に照らし合わせると、D銀行の融資は、自宅の建物が完成した後に実行されます。
しかし、それでは土地を購入する際にCさんは融資を受けられません。 

そんな不便さを解消するために「つなぎ融資」という形態が利用されます。
土地購入資金や建物建築費用を用立てるため、建物完成までの間、つなぎ融資を専門とするE金融機関が融資を実行します。 
このときE金融機関は、債権を担保するために、Cさんが購入した土地に対して抵当権設定仮登記を設定します。 

自宅建物が完成し、D銀行の本融資が実行されたときに、E金融機関の抵当権設定仮登記が抹消されます。
同時に、土地と完成した自宅建物に対してD銀行の抵当権設定登記（本登記）が行われます。 
この場合、E金融機関の抵当権設定仮登記は、短期間で抹消されることを見越して実施されるのです。 


一方、すでに仮登記が入っている不動産を購入したり、担保権を設定したりする場合、自分の権利が保全されない可能性が高いです。十分に注意しておく必要があります。 


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