沖縄ならでは！「軍用地」を活用した相続の節税対策がアツイ！

17.07.07 |

相続税の節税方法のひとつとして注目されているタワーマンションですが、2017年度の税制改正でタワーマンション節税に対する規制が厳しくなってしまいました。 

そこで新たに注目が集まっているのが、沖縄ならではの「軍用地」を活用した節税方法です。 

一体どのような節税方法なのでしょうか？

軍用地の借地料は年々上がっている！ 

沖縄には米軍の基地があることは有名です。
その米軍基地として使われている土地を「軍用地」と呼び、個人や法人の所有地を政府（防衛省）が借地契約を結んで借り上げています。 

政府と沖縄県軍用地主連合会によって決められた借地料に則って、政府は年に1回、地主にまとめて借地料を支払っています。 

軍用地は政治的な問題が起こりやすいので、現在のところ毎年借地料は上がっています。 


国債同様、軍用地はいつでも現金化できる 

「所有者が自由に軍用地を売買できるのか」と疑問に思う方がいるかもしれません。
軍用地は自由に売買することが可能で、普通の土地と同じように公図もあります。 

ただし、軍用地には住居を建てられませんし、立ち入ることすらできません。 

現在のところ、軍用地は半永久的に政府から返還されない可能性が高いといわれています。
言い換えれば半永久的に借り手が決まっている土地ということです。 

政府が借地料を半永久的に保証していることから、国債と同様で非常に信用度が高く、いつでも現金化できる土地として非常に人気のある資産です。 


軍用地の取引価格は需要によって決まる 

軍用地の取引価格は、年間借地料に倍率を掛けることで市場価格が決まっています。
坪単価は関係がありません。 
たとえば年間借地料が300万円の軍用地で、倍率が40倍だった場合は、1億2000万円となります。 

倍率は需要によって変化します。
需要が高いのは「返還の見込みがない場所」で、反対に倍率の低いのは「返還の見込みがある場所」といわれています。 


軍用地の相続税評価額 

軍用地は公用地として評価しなければいけません。公用地には地上権割合が設定されます。地上権割合は40％で、この部分は借り手が負担するものとして計算されます。 

相続税評価額は次のように計算されます。 

相続税評価額＝固定資産税評価額×公用地の評価倍率×（100％－40％） 

たとえば、固定資産税評価額が3000万円で、公用地の評価倍率が１.8倍だった場合。
3000万円×1.8×（100％－40％）＝3240万円となります。 

相続税評価額が3240万円の軍用地が年間300万円の借地料を生み、市場取引価格の倍率が40倍である場合、前述した通り取引価格は1億2000万円です。 

このように相続税評価額と実際の取引価格に大きな開きがあるので、節税効果が高いというわけです。 
また、アパートやマンションの賃貸経営と異なり、半永久的に借り手が決まっているところも魅力のひとつです。 
唯一の問題は、人気が高い土地なのでなかなか市場に出回ることがないところです。 

軍用地を得意とする不動産会社に依頼するか、沖縄の新聞広告を地道に調べてみましょう。 


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