17.06.02 | ビジネス【税務・会計】

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）があります。譲渡益が3,000万までは、税金がかからないという訳です。

ただしこの特例が適用されるには、いくつかの要件を満たしている必要があります。以下、主だったものを挙げておきます。 

1.自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を譲渡すること。 
以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに譲渡した家屋又は家屋の敷地も、自宅として特例の対象になります。 

2. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。 
親子や夫婦、生計を一にする親族のほか、家屋を譲渡した後、その家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などに対する譲渡は、特例が受けられません。 

3. 重複して受けることは出来ません。 
その譲渡について、特例を重複して適用することは出来ません。譲渡した年の前年及び前々年に、自宅の譲渡に関する特例を受けたことがある場合も特例の適用を受けることは出来ません（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」により、この特例の適用を受けている場合を除く）。


マイホームの所有期間によって税率が変わる

譲渡益から特別控除額を引いた譲渡所得に対して課税されるのですが、自宅の所有期間によって課税額が異なります。

・その年1月1日における所有期間が5年以下の土地建物等の譲渡・・・30.63% (住民税9%）
・その年１月１日における所有期間が5年超の土地建物等の譲渡・・・・15.315%（住民税5%

また、その年の１月１日において10年を超える場合は、次の軽減税率の特例を受けることが出来ます。

　・譲渡所得額が6,000万円以下の部分・・・10.21%(住民税4%)
　・譲渡所得額が6,000万円超の部分・・・・15.315%(住民税5%)

ただし、この特例（特別控除と税率軽減の特例）や「自宅を買換えた場合の課税の繰延の特例」を受ける場合は、住宅ローン控除を受けることができなくなりますので、ご注意ください。

また、特例を受けるためには、確定申告が必要になります。要件については、詳細にわたる規定があり、複数の特例要件に該当する場合もあるため、どの特例を受けた方が有利になるのかは、慎重に検討する必要があるでしょう。


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