新・中間省略登記の活用が不動産流通を促す

15.08.07 |

不動産業者の方にとって、仕入れ時の登録免許税および不動産取得税は可能ならば節税したい！　とお考えではないでしょうか？

最近では、主流になりました「第三者のためにする契約」を活用した直接移転取引。いわゆる新・中間省略登記について触れてみたいと思います。

そもそも中間省略登記とは何でしょうか？ 

例えば、不動産が、A→B→Cに順次売買された場合に、中間者であるBへの登記を省略してA→Cに直接移転することです。 

これには、Bに対して発生する税金（登録免許税・不動産取得税）を回避する狙いがあります。しかし、このような登記手続きは、不動産登記法の改正により実現できなくなりました。 

では、新・中間省略登記とは何でしょうか？ 

上記のように「不動産をAがBに売却し、さらにBがCに売却する」という取引において、売買契約を「第三者のためにする契約」とすることで、所有権をA→Cへ直接移転させるスキームで、従来の中間省略登記とはまったく性質が異なる「合法な」代替手段です。 

このスキームにより、中間者Bへの流通税を回避し、不動産の流通促進を図ることができ、法務省においてもこれを承認しています。 

実際に活用されるケースは、以下のようなケースが想定されます。 
1.仲介よりも、リフォーム転売を選択し、リスクに相応した収益を上げるケース 
2.中間者が瑕疵担保責任を負担するケース 

契約書には以下の法的構成を盛り込む必要があります。 

●第一の売買契約（AB間）に付す特約 
1.第三者のためにする契約 
2.所有権留保 
3.受益の意思表示の受領委託 
4.買主の移転債務の履行引受け 

●第二の売買契約（BC間）に付す特約 
1.第三者の弁済による所有権移転　 


注意点は、新・中間省略登記の活用によって省略できる税金は、あくまで不動産取得税および登録免許税のみです。譲渡所得税や法人税の節税にはつながりませんので、ご注意ください。 


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