「地位譲渡契約」と「第三者のためにする契約」とは何が違うの？

15.11.06 |

不動産が、A→B→Cに順次売買された場合に、新・中間省略登記を用いるためには、「第三者のためにする契約」を活用します。実は、もうひとつ手段があります。

それが「地位譲渡契約」を用いる手法です。

地位譲渡とは、契約上の地位を譲渡することを指します。前回までは、あくまでA→B間及びB→C間の2回の売買契約により所有権が移転している場合を想定していました。しかし、地位譲渡契約を用いる場合は、売買契約書は1件分で済みます。

内容は、A→B間の売買契約に基づく、Bの買主としての地位をCに対して譲渡契約を締結することにより、Bは一度も所有権を取得しないまま、A→Cに直接所有権移転登記ができるというものです。つまり、Bには、登録免許税や不動産取得税はもちろん生じません。

また、地位譲渡は、債権債務を承継します（もちろん、契約の取消権・解除権を含みます）。
地位譲渡契約と第三者のためにする契約の違いは、売買契約がA→B間の一度で済むという点です（通常は、地位譲渡契約を締結しますので、この地位譲渡契約に伴う対価が発生します）。

メリットとしては、第三者のためにする契約よりも、必要書類が少なくて済みます。デメリットとしては、Bの買主としての地位がCに移転されるので、CにA→B間の売買代金を知られてしまいます。つまり、Bの転売益がCにも明確になってしまいます。

では、「第三者のためにする契約」と「地位譲渡契約」をどのように使い分ければよいのでしょうか？
四者間取引の場合は、第三者のためにする契約及び地位譲渡契約を併用する場合が多いです。A→B→C→Dという具合です。B→Cは不動産業者間が多いので、転売益を知られてもいいような場合です。

先ほどのメリットの部分でも少し記載しましたが、売買契約書が1件のみで完結します。したがって、印紙代が1件分で済みます。地位譲渡契約の場合は印紙代が200円です。

注意点としては、消費税の問題があります。売買契約の場合は、対価は売買代金です。その場合、消費税は建物に課税されますが、地位譲渡契約の場合は、譲渡代金すべてに課税される可能性があるので、税理士と要相談です。


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