18.02.02 | ビジネス【法律豆知識】

近年、外国人観光客向けの“民泊”に注目が集まっています。

外国人観光客の増加やオリンピック招致により、今後も民泊を営業する事業者は増加していくでしょう。

しかし、マンションの一室を活用した民泊の場合、騒音やセキュリティなどのトラブルが発生することもあるようです。

今回は、分譲マンションでの民泊営業に対し、住民からクレームがあった際の“管理組合がとるべき対応”についてご説明します。

“民泊”とは？ 

厚生労働省のホームページ（民泊サービスと旅館業法に関するＱ＆Ａ）によると、民泊について『法令上の定めはありませんが、住宅（戸建住宅，共同住宅等）の全部又は一部を活用して宿泊サービスを提供することを指して、“民泊サービス”ということが一般的です』とされています。 

近年では、外国人観光客向けに個人宅やマンションの一室を貸し出すビジネスとして事業が広まってきています。 

民泊を営業するには、『住宅宿泊事業法（民泊新法）』（2018年６月に施行予定）、『旅館業法』、『民泊条例』で定められている営業条件や義務を順守する必要があります。 
しかし生活習慣などの違いから、以下のような問題が発生するケースも多いようです。 

・騒音トラブル 
（“旅行中”という高揚感からマンション内で騒ぐ・パーティーをするなど） 
・ゴミ出しなどのルールを守らない 
（地区ごとのルール説明が困難） 
・セキュリティの問題 
（オートロックのマンションに住民以外が出入りすることにより安全が守られない・ロック解除キーを複製される危険があるなど） 

このようなトラブルが発生した場合、分譲マンションを購入すると所属することになる“管理組合”および管理組合からマンションの管理業務を委託された管理会社は、どのように対応すれば良いのでしょうか？ 


営業停止や損害賠償を請求できる場合も！ 

まずは、民泊営業を行っている事業者に対して、以下のように求めましょう。 

・事業者の“任意”で営業を停止してもらうよう依頼 
・ほかの住民に迷惑をかけないような運営方法を求める 

このように求めても宿泊者によるマナー違反が目立つなど、問題が解決しない場合は、以下の対応を検討することになります。 

・民泊営業の差し止め請求 
・損害賠償請求 

建物の区分所有等に関する法律 第57条第1項は、『区分所有者が建物の保存に有害な行為や共同の利益に反する行為をする場合、または、する恐れがある場合には、その行為を停止することができる』と定めています。 
民泊営業の態様によっては、同条項に基づいて、民泊営業の差し止めを求めることができる場合があります。 
さらに、マンションに具体的な損害が発生している場合は、不法行為（民法第709条）に基づく損害賠償請求をすることも可能です。 

民泊営業の態様にもよると考えられますが，大阪地方裁判所平成29年１月13日判決は、同事案における民泊営業の実態を認定したうえで、『そうすると、被告による本件建物における民泊営業は、区分所有者に対する不法行為に当たるといえ、被告は弁護士費用相当額の損害賠償をしなければならない』と判示しています。 


マンションの管理規約に明確なルールを規定しよう 

『住宅宿泊事業法』の制定に伴い、2017年8月29日に『マンション標準管理規約』が改正されました。 

この規約には、分譲マンションでの住宅宿泊事業（いわゆる民泊）をめぐるトラブルを防止するため、住宅宿泊事業を“許容する場合”と“禁止する場合”それぞれの規定例が示されています。 
各マンションにおける管理規約は、マンション標準管理規約に基づき、かつ区分所有法を順守した内容であれば、住民の議決権４分の３の同意により内容を修正することが可能です。 

マンション内で民泊営業に関するトラブルが発生する前に、民泊を許容するか否かを含め、管理規約に民泊についての明確なルールを規定しておくようにしましょう。