20.05.07 | 業種別【不動産業（登記）】

「農地を所有しているけれど子どもが農業を継いでくれない」「農家をしていたが、引退して農地を使わなくなった」。
こうした理由で、これまで農地として使っていた土地をほかの用途に使いたいと考えることがあるかもしれません。
この場合、『農地転用』(農地を農地以外の土地にすること)という手続が必要になりますが、これはなかなか骨の折れる手続です。
今回は、農地転用ができる条件や手続の概要について紹介します。

農地であるかどうかは現況で判断される

農地とは、農地法によって『耕作の目的に供される土地』と定義されています。
不動産登記の地目に『田または畑』と記載されている土地が農地であると考えがちですが、必ずしもそうとは限りません。
農地の判断は現況主義をとっているため、現況が農地として使われていなければ、農地とはいえません。
同様に、地目が田または畑ではなくても、現況が農地として使われている場合は農地として判断されます。

また、農林水産省の区分によれば、農地は大きく５つに分けられます。

（１）農用地区域内農地
市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地
（２）甲種農地
市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（８年以内）等、特に良好な営農条件を備えている農地
（３）第１種農地
10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地
（４）第２種農地
鉄道の駅が500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地または生産性の低い小集団の農地
（５）第３種農地
鉄道の駅が300m以内にある等、市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域にある農地

そして、この５種類は農地転用ができる土地とできない土地に分けられます。


農地転用ができる土地とは？

上記にあげた５種類のうち、原則として農地転用ができないとされるのが、（１）農用地区域内農地、（２）甲種農地、（３）第１種農地です。
これらは生産性が高く、農地としての重要性が高い良好な農地とされています。
一方、（４）第２種農地は、市街地として発展する可能性もあり、生産性もさほど高くないことから、一定の要件を満たすことで農地転用が許可されやすくなっています。
また、（５）第３種農地は、原則として農地転用が認められる土地です。

これらの農地転用の手続は、農地の種類によって異なります。
市街化区域にある農地の場合は、農業委員会に対して農地転用の届出を出せばよいことになっています。
市街化区域とは、市街地として発展した区域、または10年ほどの間に市街化を進める区域のことをいいます。
一方、市街化調整区域に農地がある場合は、届出ではなく、農業委員会による農地転用許可が必要となります。
市街化調整区域とは、市街化を抑制して自然を残し、開発などは原則として行わないと定められた区域です。


農地転用後は登記の地目変更が必要

農地の現況を確認して農地転用を行い、農業委員会の許可が下りたとしても、登記簿上の地目は自動的に変更されません。
したがって、農地転用の許可が下りた後は、登記の地目を変更しなければなりません。
もし登記を変更せず、『田』『畑』などの地目のままにしてしまうと、その後不動産を売買するときや住宅ローンの融資を受けるときに困った事態になってしまいます。
場合によっては、もう一度農地転用の手続が必要な事態にもなりかねませんので、登記手続は忘れずに行いましょう。

登記変更を行うタイミングは農地転用の許可が出てすぐではなく、変更したい地目に土地の現況が合致したタイミングとなります。
たとえば、地目を宅地に変更したい場合は、『農地転用の許可が下り、建物を建てた後』ということになります。

登記手続は、以下の必要書類等を用意し、法務局で行います。

●地目変更の登記申請書
●農地転用の許可書または届出書
●案内図

登記のタイミングは現況と地目が合致するタイミングとなりますので、農地転用の手続から間が空くこともあります。
手続を忘れないように注意しましょう。


※本記事の記載内容は、2020年５月現在の法令・情報等に基づいています。