20.06.02 | 業種別【不動産業（登記）】

土地所有者が亡くなって相続が発生したとき、配偶者と子どもなど、相続人は複数存在することが多くあります。
この場合、遺産分割協議をしなければ、相続人全員の共有で土地を相続することになります。 
しかし、共有となると、土地を売却するときや、土地の上の建物を建て替えるときなどにお互いの合意が必要となります。 
そこで、おすすめしたいのが『分筆』です。
分筆とは、登記上１個の土地を数個の土地に分ける（地番を分ける）手続きのことをいいます。 
今回は、分筆を行うメリットとその手順などについて解説します。

土地所有者の生前に分筆を行うメリットとは？

土地所有者が亡くなって相続が発生したときに、その土地を巡って相続人の間でトラブルになることがあります。
このトラブルを避ける方法の一つとして『分筆』がありますが、タイミングが重要です。
一般的に分筆のタイミングとしてベストなのは、土地所有者が生きているときです。
なぜなら、土地所有者が将来の相続人と話し合いながら進めていくことができますし、将来の相続人の間でどのように分けるか、じっくりと検討する時間がとれるからです。

また、分筆によって１個の土地が数個の土地に分かれるので、分筆した土地を生前に贈与するという選択も可能になります。
この場合、贈与を受けた者は、その土地を所有権の範囲で自由に利用することができます。
たとえば、住宅ローンを組む際は、建物だけでなくその敷地にも、債務不履行の場合に土地や家を担保とする『抵当権』が設定されますが、１個の土地の一部に抵当権を設定することはできません。
住宅ローンを組む前に分筆しないと、分筆前の土地の全部に抵当権の効力が及びます。
将来の相続人の１人が抵当権を設定した土地に、他の将来の相続人が更に抵当権を設定しようとしても、二重ローンと判断されて、ローン審査が通らない可能性があります。
しかし、分筆をすれば、このような問題とは無縁です。
分筆は、融資を受けるときにも有利に働くのです。
このほか、生前贈与によって相続財産が減るため、相続税の節税につながることもあります。


分筆登記の手順と必要書類

では、実際に分筆を行うためには、どのような手順を踏み、どのような書類が必要となるのでしょうか。

まず、分筆には登記申請が必要となり、手順は次のようになります。
（１）法務局・役所で調査（公図、地積測量図、登記事項証明書、確定測量図）
（２）現地予備調査
（３）現地立会い（役所、隣地土地所有者）、境界（筆界）確認成立
（４）境界確定測量
（５）分筆案の作成
（６）境界標の設置
（７）登記書類の作成
（８）登記申請

必要書類は以下の通りです。
・申請書
・境界確認書または筆界確認書
・測量図
・現地案内図

また、土地所有者が亡くなった後に分筆を行う場合は、分筆登記を行うために相続人全員の申請が必要です。
ただし、相続について遺産分割協議が整っている場合は、不動産を取得する相続人から申請することが可能です。
不動産を取得する相続人のみが登記申請をする場合は『遺産分割協議書』が必要になりますが、相続人全員が登記申請する場合は不要です。

ちなみに、分筆は現物を見て、どのように分ければよいかを判断するようにしましょう。
図面だけを見て土地を等分すると、土地の価値がなくなるような分筆になり、売却する場合、損をする可能性があります。
また、分筆の仕方によっては、固定資産税が節税できたり、相続税評価が安くなったりといったことも可能となるため、実際に行う際は専門家に相談するなどしてよく検討する必要があるでしょう。

分筆する場合、生前に行っておくことが可能であれば、そのほうがスムーズですから、今後そういった事態が想定される方は、早めに検討してみてはいかがでしょうか。


※本記事の記載内容は、2020年６月現在の法令・情報等に基づいています。