20.12.01 | 業種別【不動産業（登記）】

通常、不動産の所有者が変わるときには所有権移転登記を行います。
しかし、一時的に仲介者が入り、仲介者が一旦不動産を購入してすぐに不動産を売却するようなケースもあります。
このようなときには、登記を移転させる『中間省略登記』の方がコストも安く済みますが、法改正により簡単にはできなくなってしまいました。
そこで今回は、中間省略登記と同じような結果が得られる方法についてご説明します。

法改正で難しくなった中間省略登記

たとえば、不動産がＡ→Ｂ→Ｃと移転したとき、Ａ→Ｃに直接所有権が移転したように登記をすることを『中間省略登記』といいます。
間にいるはずのＢについては、所有権移転登記が省略されています。

中間省略登記は、これまで所有権移転登記の実務でもよく行われていました。
その理由としては、コストの削減という大きなメリットがあるからです。
たとえば不動産の所有権がＡ→Ｂ→Ｃと移転する場合、この通りに所有権移転登記を行うとすれば、Ａ→Ｂへの所有権移転登記と、Ｂ→Ｃへの所有権移転登記という２回の登記が必要です。
登記回数が２回になれば登録免許税も２回分必要となりますが、中間省略登記ができれば登記は１回で済むため、登録免許税も１回分で済むことになるのです。

ただし、中間省略登記を行うと、所有権の移転を正確に登記上で追うことができません。
また、2004年に不動産登記法が改正されてからは、登記申請をする際に、登記をする原因となった事実を記載した情報（登記原因証明情報）を添付しなければならなくなりました。

その結果、登記をする原因となった事実を記載した情報とは異なる内容での登記、すなわち中間省略登記については認められなくなったのです。
たとえＡ、Ｂ、Ｃ、三者の同意があったとしても、Ａ→Ｂ、Ｂ→Ｃと所有権が順に移転する以上、Ａ→Ｃという登記は法務局では認められないというのが現状です。


中間省略登記に代わる方法もある

このように、法改正によって法務局では中間省略登記が認められなくなってしまいました。
ただ、コストや手間を減らせる中間省略登記は、依然として需要があります。
そこで現行では、中間省略登記と同じく登記を一度で済ませられる、下記のような方法がとられることがあります。

（１）『第三者のためにする契約』という方式にする

●まず、ＡとＢが不動産の売買契約を結ぶ
●次に、ＢとＣが不動産の売買契約を結ぶ

この場合、まず、ＡＢ間の第一売買では、

１．第三者のための契約
２．所有権の留保
３．受益の意思表示の受領受託
４．買主の移転債務の履行引受

に関して、特約を設ける必要があります。

これをもう少しかみ砕くと、『Ｂが不動産を買うが、所有権は不要である。したがって、Ａは所有権について、指定するもの（Ｃ）に直接移転する』という内容で特約を設け、Ｂがそれについて代金を支払うことになるのです。

これが済むと、ＢＣ間の第二売買が行われます。
ここでは、『ＢがＣに不動産を売るが、所有権に関してはＡから直接移転してもらう』ものとして、代金がＣからＢに支払われることになります。

この際には、所有権移転債務に関する第三者弁済に関する特約を設ける必要があり、具体的には『ＡＢ間の決裁が先行しても、Ｂが所有権の移転先（Ｃ）を指定するまでは、所有権がＡに留保されたままである』ということを改めて確認します。

こうして、まずＣからＢに代金を支払い、ＢがＡに代金を支払い、Ｂが所有権移転先としてＣを指定することで、不動産の登記を、ＡからＣに直接移転することが可能になるのです。

これが『第三者のためにする契約』の全体像です。

（２）『買主の地位を譲渡する』という方式にする

●まず、ＡとＢで不動産の売買契約を結ぶ
●次に、ＢがＣに買主の地位を譲渡する

ＡがＢに不動産を売却した際、Ａは売主、Ｂは買主ということになります。
しかし、Ｂはこの“買主”としての地位を第三者であるＣに譲渡するのです。
そうすることによって、所有権がＡから直接Ｃに移転するので、不動産の登記はＡ→Ｃに直接移転することが可能となります。

法律の改正によってこれまで行われていた中間省略登記は認められなくなりましたが、今は『第三者のためにする契約』『買主の地位の譲渡』という契約方法を使うことによって、中間省略登記と同じ効果を得ることもできます。
仲介者のいる不動産売買をする場合でも、法改正があったから仕方ないとあきらめずに、近い形の取引ができる可能性について考えてみるのもよいでしょう。


※本記事の記載内容は、2020年12月現在の法令・情報等に基づいています。