日野税理士事務所

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親の土地に家を建てる時に、知っておきたい相続対策

21.11.30 | 業種別【不動産業(相続)】

親の土地に家を建てることについては、近い距離に住んで親を安心させられ、親孝行ができるというメリットのほかに、土地代が不要であったりと、経済的な利点も多々あります。
しかし、将来、親が亡くなって相続が発生した場合には、事前に相続対策をしておかないと、思いもよらない税金がかかることがあります。
今回は、子どもが親の土地に家を建てる際の相続対策と、トラブル回避のポイントを紹介します。

想定外の税金が生じるおそれがある

親の土地に子どもが家を建てる場合、子どもが親の土地を無償で借りるのであれば、贈与税などの税金はかかりません。
ですが、使用貸借の場合は、親が亡くなった際の相続税が高くなります。
なぜなら、長男は賃料を払っていないため、借地権を得ることができません。
その土地は100%親の土地ということになり、土地全体に対して相続税がかかるのです。

一方、一定額の賃料を支払って有償で借りる場合、賃借契約が成立した際にお礼として支払う権利金を支払わなかったとします。
その場合、権利金相当額については親が子どもに土地を贈与したとみなされ、子どもに贈与税がかかるおそれがあります
また、権利金も賃料も支払う場合、子どもに贈与税がかかる心配はありませんが、これらは親の収入になるため、親に対して所得税や住民税などがかかります。

そのため、子どもに贈与税がかかったり、親が所得税や住民税など想定外の税金を負担することのないよう、権利金相当額については、贈与税の非課税の範囲内(110万円)に収めたり、相続時精算課税制度などの特例を利用したりするなどして、贈与税を減らす工夫をすることが大切です。


親のいるうちに対策をとっておくことが大切

では、たとえば親の土地に長男が家を建て、その後親が亡くなったときの相続はどうなるのかを、実際にシミュレーションしてみましょう。

まず、親の土地に持ち家を持つ長男がいる場合、ほかの兄弟姉妹は、その土地を相続して利用したり売却することができません。

長男からすれば、家を維持するためにも、建物の敷地となるその土地は単独で相続したいと考えるでしょう。
その場合、長男は自分が土地を相続する代わりに、ほかの兄弟姉妹に対しては、その土地と同じだけの価値がある財産を譲り渡す必要があります。
つまり、代償金を支払うなどして、その土地を取得する権利を得る必要があるのです。

長男が資金を確保できない場合は、代償金による解決が難しくなります。
そうなると、長男とほかの兄弟姉妹との間で利害が対立し、最悪の場合、相続トラブルに発展するおそれがあります。
兄弟間の対立の溝が深まるのはもちろん、遺産分割の調停や審判をすることになったり、共有状態を解消するために共有物分割請求訴訟を提起されたりすることもあります。
最終的には、建物を取り壊して土地を売却しなければならないといった事態も生じかねません。

このような事態に陥らないよう、子どもは親の土地に家を建てる際、親に遺言書を書いてもらったり、生前に贈与してもらったり、代償金となる資金を準備するなど事前の対策が不可欠といえます。
もっとも、親の生前に贈与してもらった場合、長男には、贈与税(基礎控除後の課税価格の10%~最大55%)や不動産取得税(固定資産税評価額の3~4%)、登録免許税(固定資産税評価額の2%)などの税金がかかるので注意が必要です。

子どもが親の土地に家を建てる場合は、将来の相続トラブルの発生を防ぐことに加えて、想定外の税金がかからないよう十分に対策を講じましょう。


※本記事の記載内容は、2021年11月現在の法令・情報等に基づいています。

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