22.02.01 | 業種別【不動産業（登記）】

住宅ローンを組んで家を購入する際には、『抵当権設定登記』を行う必要があります。
『抵当権』とは、担保として不動産を、担保提供後も所有者に使用収益させながら、住宅ローンなどの債務が万が一返済できなくなった場合に、銀行などの債権者である不動産を競売にかけて売却し、その代金からほかの債権者に先立って優先的に弁済を受ける権利のことです。
つまり、借り手側は住宅を担保にして、住宅の購入資金を借りることになり、その抵当権が設定された不動産であることを外部に示すために行うのが『抵当権設定登記』です。
実際に『抵当権設定登記』を行う際の手続方法や費用などについて、解説します。

『抵当権設定登記』を行う必要があるケース

マイホームを購入する際、多くの人は銀行や信用金庫などで住宅ローンを組みます。
住宅ローンは、住宅の購入に特化した融資のことで、一般的なローンと比べても金利が低く、35年などの長期に渡る返済を行うのが特徴です。
通常は住宅ローンを組む際にも審査があり、借りる側の年収や勤続年数、健康状態などで判断されます。
無事に審査が通れば、晴れて住宅ローンを組むことができますが、このとき債権者である金融機関は債務者が購入した住宅に抵当権を設定します。
抵当権が設定された家は、万が一、債務者が住宅ローンの返済をできなくなったとしても、金融機関は家を差し押さえて、競売にかけることができます。
そして、その売却金をほかの債権者に先立って優先的に住宅ローンの返済に充てることができるため、金融機関側の損失を防ぐことができるというわけです。

金融機関が設定した抵当権は、法務局で『不動産登記簿』に登記しなければいけません。
これが『抵当権設定登記』です。
また、マイホームを購入する際の住宅ローン以外に、不動産担保ローンを利用する場合も、抵当権設定登記を行う必要があります。
住宅ローンは、原則的に住宅や宅地の購入費用や建築時の諸費用、増改築資金、リフォーム資金などに限られます。

一方、不動産担保ローンは、住宅を購入する場合以外にも利用できるため、個人や法人が投資用の不動産を購入するときや、法人や個人事業主が事業用の資金を調達するときなどに使われます。
不動産担保ローンによる事業用の資金調達とは、法人や個人所有の不動産に抵当権を設定して金融機関から融資を受ける方法のことです。
一般的な事業ローンよりも金利が低く、また調達した資金の用途も自由であるため、不動産を所有する中小企業が主に利用しています。

不動産を担保にしてお金を借りるという仕組み自体は、住宅ローンと同じですが、住宅ローンよりも金利がやや高い傾向にあります。
一方で、対象となる不動産の範囲が広く、審査も比較的通りやすいことが利点といえるでしょう。


『抵当権設定登記』の費用と手続き方法

抵当権設定登記は、一般的には司法書士に依頼することになります。
その際、依頼費用のほかに、国に納める『登録免許税』という税金がかかります。

抵当権設定登記の登録免許税は、住宅ローンの借入額に0.4％を乗算して求めることができます。
たとえば、3,000万円の住宅ローンを組んだ場合は、
【3,000万円×0.4%=12万円】
という式になり、12万円の登録免許税を納めることになります。
登記簿上の床面積が50平米以上など、一定の条件を満たした住宅に関しては、税率が0.1％に減税されます。

支払については、税務署や指定された金融機関で決められた額を納め、その領収書を登記申請書に貼って提出することで、納付が完了となります。
また、登録免許税が３万円以下であれば、登記申請書に収入印紙を貼って提出することも可能です。
実際には、現金納付によらず、印紙をもって納付する人が多いようです。
また、オンライン申請における登録免許税の納付については、現金納付による方法、印紙で納付する方法のほか、電子納付を利用する方法もあります。

全体的な流れとしては通常、ローン審査を通過した後、最初に借り主と金融機関の間で『金銭消費貸借契約』を、その次に『抵当権設定契約』を締結します。
そして、抵当権設定登記に必要な実印や印鑑証明書、不動産の権利書（登記識別情報）などを用意します。
ほかにも司法書士への委任状や抵当権設定契約書なども必要ですが、これらの書類は一般的に金融機関が用意します。
法務局の窓口や郵送などで抵当権設定登記を申請してから、１～２週間で登記が完了し、法務局で取得した登記事項証明書を金融機関に提出して手続き終了となります。

ただし、実際には、借り主が自ら手続きを行うことは、ほとんどありません。
抵当権設定登記は専門的な知識が必要で、手続きも煩雑なため、自分では行わずに司法書士に任せるのが一般的です。
司法書士は、債務者自身が依頼する場合と、金融機関に指定される場合があります。
融資条件に司法書士の指定が記載されていることもありますので、まずは金融機関に確認してみましょう。


※本記事の記載内容は、2022年２月現在の法令・情報等に基づいています。