Question
最近、土地境界確定測量をする際にお隣さんから
境界立会への協力は法律的に絶対必要なのですか?と聞かれるケースがたまに
ありますので、下記のAnswerで回答したいと思います。
Answer
結論からお話すれば、現行法上、境界立会に応じなければならない規定はありません。
ですが、是非、境界立会に積極的に協力していただきたいと思います。
というのも、お隣さんとの境界は、あなたにとっても大切な境界です。
つまり、お隣さんと土地境界を確定するということは、
裏を返せばあなたの土地の境界をはっきりさせることになります。
ブロック塀等の現況物があったとしても、
コンクリート杭などの境界標がなければ客観的に境界が明確になっているとは言えません。
また、境界立会後に測量依頼者さんは境界確定測量をして地積更正登記や分筆登記などを
予定しているのかもしれません。
このような登記を申請する際には、地積測量図という復元性のある精度の高い図面を
法務局に提出することになります。(永久保管される)
もし現地に境界標がなければ、土地家屋調査士が法務局や役所あるいは
個人が保管している図面などを収集しながら、現況測量を実施して公平公正な立場で立会を実施し、
境界が確定したら境界杭(コンクリート杭や金属鋲など永続性のある境界標識)を設置し
図面(土地境界確定図)を作成します。
この図面は複数枚作成し、一部は役所の担当課にも納めることになります。
このような登記測量業務の報酬(土地家屋調査士に支払う報酬)は、
通常、境界立会をお願いしている側、つまり隣地所有者が費用の全額を負担することになります。
あなたは境界立会に協力することで、無料で隣地との境界がはっきりして
杭まで打ってもらえるという大きな利点があるのです。
このことを良く考えて見ると、金銭的なメリットも確かに大きいのですが、
今後、あなたが境界立会をお願いしなければならない立場になるかもしれないのです。
例えば、
家を新しく建て替えるためセットバックするとか、
子に土地の一部を贈与する(分筆のため)とか、
土地を売る(地積更正登記のため)とか、
物納(相続税のため)するとか、
ブロック塀や擁壁を新設するとか、
いろいろなことが考えられます。
このようなことは、人生に於いてそう多くあることではありませんが、
土地を所有していれば、誰でもこのような場面に直面する可能性があります。
これらの目的を達成する前提として、必ず土地の境界立会が必要になります。
ですから、土地の境界立会は、「おたがいさま」なのです。
もし平日の立会が無理なら、事前に土日とか都合のいい日時を
土地家屋調査士に告げて、個別立会で調整してもらって下さい。
境界立会はあなたにとって損なことは全くありません。
是非とも積極的に協力していただきたいと思います。
尚、立会が終わって後日、土地家屋調査士から署名と境界承認印の押印を求められますので、
その際は、しっかり確認し、押印する図面の控えを貰っておいて下さい。
それが今後のあなたの土地の管理に大いに役立つことと思います。
もっと詳しくお知りになりたい場合は、弊所までお気軽にお問合せください!
本日もお読み頂き、いつもありがとうございます。
土地家屋調査士法人 共立パートナーズ
代表社員 土地家屋調査士 横田 教和
共立パートナーズの中川です。
さっそくですが、「ALL JAPAN SUPER KIDS DANCE CONTEST」をご存じですか?
このコンテストは、日本ではじめておこなわれたキッズダンスのコンテストです。
最近では、大人顔負けのキッズダンサーたちが大活躍しています。
今回はそんなキッズダンサーが主役の全国スーパーキッズダンスコンテストについてご紹介します。
全国スーパーキッズダンスコンテストとは、2006年に始まり全国6つの地域で予選がおこなわれ、
日本で最初のキッズダンスコンテストでキッズダンスの甲子園ともいえるコンテストなのです。
2017年度には予選をおこなう地域も増え、北は北海道から南は沖縄まで全国からキッズダンサーが集まり、
キッズダンスの日本一を決める日本最大規模・最大レベルの
キッズダンサーが目標とするダンスコンテストにまで成長しました。
全国大会に出場するには基本的には各予選大会の優勝チームのみが出場できます。2022年の参加総数は3459チーム、9521人が参加しており、
全国大会には小学生部門42チーム、中学生部門48チームがファイナリストとして出場し3/11、3/12と2日間に渡り開催されました。
2019年から2021年は舞浜アンフィシアターで行われ、2022年にはパルテノン多摩で行われました。
(2019年からファイナルを見に行っていますが、キッズダンサー達に感動します。)
ALL JAPAN SUPER KIDS DANCE CONTESTは
地区予選をショッピングモール内(一部変更している会場もあり。)で開催し、観覧無料にすることで、
ふだんダンスを見る機会がない方にも気軽に見てもらえるような仕組みになっています。
ぜひ、お近くのショッピングモールで行われる予選大会に足を運んでもらえれば楽しめると思います。
いかがでしたか?
今回は私の娘も参加をしているということもあり、全国スーパーキッズダンスコンテストについてご紹介しました。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
Question
近隣土地所有者と境界確認が不調になった場合、境界確定訴訟or筆界特定制度のどちらを選択した方が良いか?
先日、クライアント様から上記の内容の質問を頂きました。
どちらにもメリット・デメリットがあります。
下記にピックアップしておきますので、是非ご確認ください。
詳細は少し難しいので、具体的な案件が出てきた際には弊所までご相談ください。
Answer
【私の結論】
不動産売買等の取引においては、境界確定訴訟をお勧めいたします!
理由は境界標設置が可能かの有無です。
境界確定訴訟では判決が出れば、境界標設置が可能です。
筆界特定制度では特定されていても近隣土地所有者の承諾がなければ設置が出来ません。
もちろん他に相違点はあるのですが、決定的にここが不動産取引においては重要かと思いますので、是非、ご検討ください。
【境界確定訴訟】
〈メリット〉
・境界標設置が可能
〈デメリット〉
・近隣土地所有者と裁判をするので後味が悪い(特に新しい購入者)
・費用が約100万円程度
・期間が約1年位~
【筆界特定制度】
〈メリット〉
・分筆登記等の登記をすることが可能
〈デメリット〉
・境界標設置が出来ない
・登記簿に載ってしまう(筆界特定欄)
・費用が約100万円程度
・期間が約1年位~
本日もお読み頂き、誠にありがとうございます。
これからも皆様が少し得をしそうな情報を分かりやすく掲載していきたいと思います。
土地家屋調査士法人 共立パートナーズ
代表社員 土地家屋調査士 横田教和
1.測量の重要性
測量は、地図の作成や土地の境界確定、建築物の配置計画、環境保護など多岐にわたる分野で活用されています。
正確な測量データによって、安全な建設や効率的な土地利用が実現します。
2.基本的な測量手法
•三角測量: 三角形の相似性を利用して、遠距離の地点を測量する方法です。三角形の比率から位置や距離を算出できます。
•水準測量: 地面の高低差を測定し、地形を表現するための手法です。水平線と目印の高さを測定することで、高低差を求めます。
•全球測位システム(GPS): 衛星を利用して位置情報を測定する方法で、測量の精度向上と効率化を実現しました。
3.モダンな測量技術
近年、ドローンやLiDAR(光遠隔検出および測距法)などの技術の発展により、測量の方法も進化しています。
これらのテクノロジーを活用することで、より詳細な地図作成や高精度な地点測定が可能になりました。
4.測量のキャリアチャンス
測量技術者は、土木工学、建築、都市計画など幅広い分野で求められています。
正確なデータと計測能力を持つ測量技術者は、プロジェクトの成功に貢献できる重要な存在です。
測量は、私たちの社会を支える大切な要素です。
地図や建設、環境保護など、さまざまな分野で活躍しています。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
次回の配信もお楽しみに!
Answer
基本的に14条地図作成作業では近隣関係者と境界立会・同意を頂いておりますので、確定測量が不要と考えて良いと思います。
ただし、境界立会・同意までは実施するのですが、境界標設置まではしないケースもあります。
売買契約において、境界明示まで必要になる場合には再測量・再立会して、境界標設置が必要になりますので、この点はご注意ください!
また、14条地図作成作業が完了していると、法務局に精度の高い図面が備わっていますので、併せてご確認ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
土地家屋調査士法人 共立パートナーズ
代表社員 横田教和
こんにちは。
共立パートナーズ横浜の西堀です。
事務所移転から早4ヶ月が経とうとしています。
あっという間です。
人を育てるって難しいですねー。けど楽しい。
すみません。唐突につぶやいてしまいました。
成長って本人は必死に頑張っているので、あまり実感が湧かないものですが、
出来なかったことができるようになる。
新たなことを知り発見につながる。
なんて素晴らしいことでしょうか。
「教える」と「育てる」は似ている言葉ですが全く意味が異なると思います。
育てることが重要と考えます。
様々な研修に参加し思う事は、育てることの難しさは、どの会社も抱えている問題だということです。
放棄してしまえば簡単ですが、本人の成長、会社の成長に繋がりません。
横浜事務所は定期的な新人向けの研修(勉強会)を行っております。
定期的な勉強会をやっている事務所は珍しいと思います。
研修で私は「60%~70%のことができるように学んでください」と伝えています。
専門的な知識・技術を要するこの業界では未経験者が最初から100%を吸収するのは絶対に無理です。
学びの中で、100%を追い求めた結果、混乱を招き、挫折だけで終わってしまっては、つまらないという感情が芽生え長続きしません。
基礎から指導し、慣れてきたらテクニック等教えます。
学校ではありません。実務に直結することを指導します。
人は十人十色です。長所と短所を考えどこに出しても恥ずかしくない人材を育成します。
移転したばかりのきれいな事務所でぜひ一緒に働きましょう。
そして、お客様の為に仕事をし、案件が終わった時の達成感を一緒に味わいましょう。
Answer
1. まずは所有者不明の土地の周りの近隣にヒアリングを行います。
2. 土地家屋調査士の職務上権限により戸籍や住民票等を調査・取得します。
3. それでも所有者不明の場合には、弁護士に代理人になってもらい、
裁判所に不在者財産管理人等を選任してもらうよう申立を実施します。
(相続が関係する場合には相続財産管理人)
→申立を行いますと、財産管理人(弁護士)が選任されますので、
その方と境界立会・同意・境界確認書の取交を実施します。
【申立から境界立会・境界確認書の締結までの期間】
案件により異なりますが、概ね6カ月間位
【申立にかかる費用】
これも案件により増減しますが、目安100万円位
弊所でも管理人を選任してもらい、境界確認を進めて行く案件も執り行っておりますので、
詳細は弊所のスタッフまでお気軽にお問合せください!
本日も最後までお読み頂き、ありがとうございます(^^)
土地家屋調査士法人 共立パートナーズ
ここ最近、日本全国各地で真夏日を記録し、報道では「危険な暑さ」「熱中症」「警戒アラート」と注意を呼び掛ける言葉が飛び交っております。私が暮らす名古屋市でも最高気温40度近くになる予報が出される日があり、自宅のドアから出た途端に感じる暑さと湿気で、まるでサウナの中にいるような錯覚に陥り狼狽える毎日です。
皆様も、どうぞ体調管理にはお気を付けください。
私は測量作業を主に従事しております。
測量作業と言いますと、お客様からご依頼頂いた土地の測量を行うために測量地に赴き、成果に必要な土地の現況や境界標の観測をするわけですが、この暑さの中、測量機材を抱え歩き回っていると大量の汗をかくだけでなく、肌も日焼けします。気が付くと肌に赤みが増し、翌日翌々日には服で隠れた箇所との違いがはっきりするほど変わっていることが判ります。シャツを脱げば、手首回りと首回りだけ別人になっているかの様です。
日焼け止めを塗るもの面倒なものだと、こんな調子で夏の数か月を過ごすわけですから、毎年晩夏になるころには私の体は真っ茶色になり、買い物など外出した際、外国人に間違われ苦笑することがあります。
…店員さん、お会計するのにジェスチャーは要りません。日本語で大丈夫です。
…測量中に通りがかった小学生のきみ、「ハロー」とはなんですか、まったく。
今年も私の肌の色が着々と移り変わってきております。今年は片言の日本語で「コンニチワ」と言える日が来ないかちょっとワクワクしています。
さて、日頃は屋外にて作業する役目ゆえ、この記事を読まれている皆様とはご挨拶できる機会もなかなか無い私ではありますが、この場をお借りして、皆様の大切な財産である不動産が次の世代に受け継がれることに、また、円滑な売買取引が出来ることに、現場作業者の立場から尽力して参りたいと存じます。
皆様、どうぞよろしくお願いいたします。
名古屋オフィス 徳本
こんにちは。共立パートナーズ 横浜オフィスの濱中です。
早いもので鶴屋町の新オフィスへ移転して一か月が経過しました。
広々としたオフィスにようやく慣れてき始めたかなといったところです。
お近くに来られた際はぜひお立ち寄りいただけたら嬉しいです。
今回は最近ご相談をいただくことが多い「未登記建物」について書かせていただきます。
「実際古い建物が建っているのに登記記録がない!この建物を登記することはできますか?」
といったご相談をよくいただきます。
実際に建物が存在するのならば登記はできるでしょ?と言いたいところですが、先に確認をしておきたいことがあります。
まず、その建物の用途が何なのか、居住用?車庫?物置?また固定資産税は課税されている?
表題登記で建物として認定されるにはいくつか条件があります。外気分断性・固着性・用途性などです。
用途を確認したいのは物置などで基礎工事のされていない、地面に置いてあるだけのものなどは永続的に土地に定着していると言えず建物としては登記ができません。
また車庫などで柱と屋根はあっても周り壁が施工されていないものは外気分断性がないため、こちらも建物としては登記ができません。
固定資産税の課税を確認したいのは、登記を申請するにあたり申請人の方が所有者であるという所有権を証する書面を添付する必要があります。固定資産税の納税者は原則所有者であるはずなので、納税をされていれば納税証明が所有者であることを証明する書類の一つになります。
課税がされていない場合は都税事務所や資産税課などに課税の手続きをとっていただく必要があり、その場合は証明が翌年の4月まで取れず手続きに時間を要する場合があります。
前述の固着性についてもですが、最終的には申請を行う管轄法務局の判断によってくるところが大きいので、法務局へ先に相談をしておく方がその後のスケジュールが見えやすいと思います。
このような案件がございましたら、早めにご相談いただければ幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
共立パートナーズ 横浜オフィス 濱中
Question
私は知人から、土地付きで中古の一軒家を購入しました。銀行の融資を受けて増築とリフォームを考えています。
銀行が法務局の登記を調査したところ、購入した土地に、中古建物とは別に、まったく知らない人の建物が登記上残っていることがわかりました。
この所有者を探そうと知人に聞いてみたのですが、知人も知らない人だとのことです。私はどうすればいいのでしょうか?
Answer
不動産登記法によると、取壊し等で建物が滅失した時は、取り壊した日から1ヶ月以内に、所有者が建物滅失登記を申請しなければなりません。
所有者が死亡しているときは、その相続人が相続証明書を添付して滅失登記を申請しなければなりません。
今回の事例を推測すると、登記簿上の建物は、購入した土地にかつて建っていたもので、土地の所有者が移り変わったにもかかわらず、滅失登記をしていないため、この古い建物が登記上残ってしまったと考えられます。
この場合、登記名義人の相続人がわかれば事情を話して滅失登記に協力してもらえる場合もありますが、みつからない場合は利害関係人として、現に存在する建物の所有者から、法務局の登記官に対して、建物滅失登記の申出を行うことが出来ます。
申出を受けた登記官は、現地調査のうえ職権により建物の登記を抹消することができます。
今回、法務局に滅失登記の申請か申出をしなければ今後いつまでも、存在しない他人名義の建物登記が残ることになってしまいます。
また、登記してある建物には家屋番号が付いています。例えば10番の土地には10番の家屋番号が付番されます。
通常、建物が1個だけなら、土地の地番と家屋番号は同じですが、複数ある場合、「10番の2」、「10番の3」というように支号が付きます。
つまり、更地に居宅を新築した場合であっても、滅失忘れ建物があったりすると本来使用すべき家屋番号が使えず影響を受けることになります。
今回の事例から、土地家屋調査士としてアドバイスさせていただくならば、土地を購入する際は、「滅失忘れ建物がないかどうか確認する」ことが重要となります。
もっと詳しくお知りになりたい場合には、弊社の土地家屋調査士におたずねください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
土地家屋調査士法人 共立パートナーズ
代表社員 横田教和
私は愛知県の春日井出身です。
あまり聞きなれない地名かもしれませんが、名古屋市の北東部に隣接し、名古屋市のベットタウンのような地域として位置しています。この春日井市にて、中学校時代までを過ごしていました。
中学校卒業後には、和歌山県に位置する高野山の宿坊で住み込みにて働き、高校時代を過ごしました。
この高野山は、町全体が世界遺産としても指定され、標高約1000mの山中に、見渡す限りに寺院が立ち並び、そこに年間約120万人もの観光客が訪れています。
こうした場所で、老若男女、国籍問わず多くの方と触れ合いながら、高校の3年間を過ごしました。その後、都内の大学に進学することになり、地理学を専攻していました。
この土地家屋調査士業界を知り、目指した理由は二つあります。
一つ目は、元々、私の実家では、家業として不動産業を営んでいる事から、私自身も幾度か土地家屋調査士の先生と話す機会があり、この業界を知り、興味を持ちました。
二つ目は、大学の専攻の中で、測量や地図の講義が面白いと感じていました。そこから、これらが少しでも共通している土地家屋調査士業界に、更に興味を持ちました。このような、一つ目の機会と、二つ目の大学で学んできた事から、この土地家屋調査士業界を目指すきっかけとなりました。
まだ、入社して2か月目で毎日覚えることが多く大変ではあますが、上司や先輩方の人柄も良く、仕事も丁寧に指導していただき、やりがいを持ち日々成長を実感しています。
まだまだ未熟ではありますが、共立パートナーズの一員として、一日でも早く成長し、共立パートナーズの更なる飛躍に貢献できるよう精進していきます。
筆界特定制度とは、どのような制度で、いつから始まったのでしょうか?
筆界特定制度(ひつかいとくていせいど)とは、
土地の所有権の登記名義人などの申請に基づいて、法務局の専門の登記官が必要な調査を行い、外部専門家の意見を参考にしながら、現地の筆界の位置を特定する制度です。
これは、土地の境界をめぐる紛争があった場合、この制度を活用するために法務局に申請すると、
筆界特定登記官という専門の登記官や、土地家屋調査士などの外部の専門家が、関係する土地をいろいろ調べて「筆界をはっきり(特定)させてくれる制度」ということです。
このように、裁判に頼らずとも隣人同士の境界紛争を早期に解決できる画期的な制度が、
平成18年1月20日より施行されました。
また、この制度の代理人として業務を行える資格者はすべての土地家屋調査士が該当することになりました。
さらに詳しくお知りになりたい場合には、弊社の土地家屋調査士にお尋ね下さい。
最後まで お読みいただき、ありがとうございます。
そのほか 隣地様との お困りごとやご相談にも柔軟に対応させていただきます。
お気軽にお問合せください。
土地家屋調査士法人 共立パートナーズ
代表社員/土地家屋調査士 横田 教和
はじめまして
今年1月に入社いたしました杉山と申します。
静岡県沼津市出身で、高校を卒業するまで地元で過ごしていました。
地元は海が近く高校時代は毎日の様に海へ行き、釣りやバーベキュー、海水浴をしておりました。
その後、神奈川県にある大学に進学することになり、それを機に一人暮らしを始めました。
大学では建築学を専攻し、その経験を活かすため卒業後はハウスメーカー・ゼネコンで働いていました。
しかし、建築業界以外の仕事もしてみたいと感じたために転職する事を決意しました。
数ある職種の中で土地家屋調査士業界で働くことに決めた理由は、知り合いがこの仕事をしており私自身調べていく中でとても興味をもったからです。
ゼロからのスタートですが周りの皆様の協力のもと充実した環境の中で働けております。
入所して4か月が経過しましたが、まだまだ未熟な事ばかりで迷惑をかけることもありますが
一日でも早く業務を習得し、共立パートナーズの更なる飛躍に貢献できるよう努力します。
杉山 博紀
Question
父が20年前に家を建てたのですが、登記することなく2年前に亡くなりました。
現在は、母と私の家族4人で住んでいますが、家が手狭になってきたこともあって、全体のリフォームと増築を考えています。
自己資金が足りないので、1500万円ほど融資を受けたいと思っていますが、銀行は抵当権の設定登記を条件に融資できるとのことでした。
父が新築した時の建築確認済証や検査済証などの書類は亡失していますが、今回のような古い建物でも登記できるのでしょうか?
Answer
結論からお話しすると、必要な書類が揃えば登記は可能です。
建物登記に必要とされる書類は、原則として次のうちの2種類が必要であり、
登記官が申請人の所有権の取得を推認できる書類となります。
今回の場合は、亡くなったお父さんが建築した建物に増築するので、
「既存部分の所有権証明書+相続証明書」と、
新たに「増築する部分の所有権証明書」が必要となります。
相続証明書とは次の1~6の書類をまとめたものです。
以上のような書類を揃えることで、建物表題登記を申請することになります。
抵当権設定登記を行うには、次の順序を経ることにより登記可能となります。
建物表題登記は、上記のような書類が必要となるため、
建物を新築した際は遅滞なく登記をしておくことが最も重要です。
特に所有権証明書として、検査済証・確認済証(設計図含む)等を亡失してしまうと、建物が複雑な場合、建物の構造・床面積等を特定するために、調査測量に関する費用が通常より多く発生することもあります。
また、未登記建物の状態で何十年も放置していると、いざ登記をしようとする段になって、全く予想もしていなかった相続人を相手に遺産分割協議をしなければならない事態に陥る場合もあります。
それは、残された家族の負担を考えた場合、とても大きな負担となってしまいますし、最悪の場合は「登記が出来ない」ということもありえます。つまり、今回の事例では融資が受けられないため、リフォームや増築が出来ないことになってしまいます。
不動産登記法では、建物を新築した場合、所有者に1ヵ月以内に建物表題登記を申請する義務を負わせています。
怠った場合は10万円以下の科料というペナルティを科していますが、今回のような案件を、日常的に扱っている土地家屋調査士としてアドバイスさせていただくならば、
「建物登記の手続費用を節約する利益」よりも、登記することによって所有者が享受する「権利の明確化に対する利益」の方がはるかに大きいのです。
もっと詳しくお知りになりたい場合には、お気軽に弊所 土地家屋調査士におたずねください。
最後までお読み頂きありがとうございます。
はじめまして。
令和5年1月に入社いたしました大屋と申します。
現在、建物登記をメインに担当しております。
周りの皆様に助けていただきながら、お仕事させていただいております。
横浜オフィスは和やかな雰囲気で、業界未経験の私でもあたたかく受け入れてくださり、本当に救われています。
私の趣味でございますが、4年程前からサウナにハマってます。
最近のスパ&サウナ施設は、コワーキングスペースを設けているところが多く、資格試験の勉強時代には、毎週休日にスパ&サウナ施設に通って勉強を続けていました。
温泉とサウナに入ったあとの勉強は血行が良くなって、とてもはかどりますし、勉強が楽しみに繋がるので資格受験生等にはお勧めです。
入社後2カ月半経過、まだまだ未熟です。
一日も早く土地家屋調査士業務をすべてこなせるよう邁進してまいりますので、どうぞよろしくお願いいたします。
1.社名変更のお知らせ
このたび土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所は
令和5年4月1日より下記のとおり社名を変更することになりました。
株式会社共立パートナーズでも一部の業務について、取扱いをさせていただきます。
現法人名 土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所
(令和5年4月1日以降)
新法人名 土地家屋調査士法人 共立パートナーズ
主な業務 : 不動産登記、測量業務
法人名 株式会社 共立パートナーズ
主な業務 : 測量業務全般、UAV測量、開発許可業務
4月1日以降のお問い合わせは次のとおりです。
info@kyoritsu-group.jp
2.横浜オフィス移転のお知らせ
このたび弊社は業務拡張の一環といたしまして、
5月1日(月)に横浜オフィスを 下記に移転する運びとなりました。
横浜オフィス移転(令和5年5月1日より営業開始)
新住所 〒221-0835
横浜市神奈川区鶴屋町2-26-2 第4安田ビル2F
℡. 045-290-9037 (変更なし)
つきましては 所員社員一同さらなる飛躍を図りますとともに
皆様のご期待に添えますよう精一杯の努力を重ねて参る所存でございます。
今後とも より一層のご支援お引き立てを賜りますようお願い申し上げます。
謹白
登記簿に記載されている土地の面積(地積)は、どのようにして測るのでしょうか?
また、土地の面積に関して、注意する点があれば教えてください。
土地の面積は、まず境界をはっきりさせるための測量を行い、その測量結果に基づいて計算します。
面積の計算は、現在は、測量で求めた境界点の座標から、方程式により算出する、座標面積計算(ざひょうめんせきけいさん)が主流のようですが、以前は、土地を三角形に区切って、それぞれの三角形の面積を足し合わせる、三斜面積計算(さんしゃめんせきけいさん)が主流でした。
さて、今まで単に「面積」と表現してきましたが、土地の面積は、水平投影面積(すいへいとうえいめんせき)と呼ばれる面積が使われます。
水平投影面積は、傾斜地があっても、水平に置き換えて計算します。つまり、その土地を真上から見たときの面積ですので、実際の見かけ上の面積とは違うことに注意してください。
また、土地の面積を実際に測ると、登記簿の面積(地積)と違う場合があります。このような場合には、登記簿を正しい面積に直す手続が必要になります。
ちなみに、実際に測った面積が大きい場合を縄延び、小さい場合を縄縮みと呼びます。
その他「土地の面積」についてお知りになりたい場合には、弊所の土地家屋調査士におたずねください。
はじめまして。去年12月に入社いたしました加藤と申します。
岐阜県出身になります。高校は総合学科という特殊な学校にいき、卒業後すぐに人材派遣会社の管理部に就職をしましたが、労働者の送迎、管理を毎日繰り返すだけで自分の力にはならないと感じ、19歳の時に退職、資格がないとこれから先が不安になり測量士の資格がとれる専門学校にいきました。
専門学校卒業後は愛知の測量会社に入社しましたが、主な業務が工事測量であり現場監督補助も行っていました。また公共測量も新しく始める際には主任として働かせていただきました。
現場監督業や工事測量を行っていく際、たびたび会社では、これから先工事の件数が少なくなって、先細りしていくという話をしていました。実際ソーラーパネル工事も全国でも終わりが見えており、橋梁工事も大体が、点検作業が主な作業になっていきました。
そんな中、土地家屋調査士業務では世代交代、兄弟間での土地の分筆、その際に官民における立会確認など、人間が生きていく上では必ず起こることが業務となっており、将来仕事がなくなることがない、未来がある業種だと思い、土地家屋調査士業界に入りたいと思いました。
共立測量登記事務所に入所するきっかけは、土地家屋調査士業は基本独立業ともいわれる業種で、一人で行うことが多いのですが、コロナウイルスが蔓延し、一人の力では請け負った業務が行えない、遅れてしまうなどが起きてしまうと思いまして、これから先の土地家屋調査士業界も企業として、社員になにかが起きた時に周りでフォローしあえる環境、また必ずお客様に期限内での成果の提出ができるような環境が理想だと思い、そんなところを探していた際に共立測量登記事務所に出会いまして、入社させていただきました。
入所して2か月半が経過し、測量作業は工事測量と違い、人の境界を決める測量であるため、妥協は許さない正確な測量結果がもとめられるもので、経験してきたものとは違ってはいますが、確実な仕事を行っていくことを常に意識しています。
今はまだ調査士業務を完璧にこなせるとはいえない状況で、周りに助けられていただいているところですが、一日も早く業務を覚えて、自分もフォローできる、相互関係になれるよう精進していきます。
共立測量登記事務所 加藤 雅隆
ビニールハウスのような建物は登記できないそうですが、どのような理由で登記できないのでしょうか?
建物を登記するためには、満たさなければならない要件があるのですが、ビニールハウスは、その要件を満たしていないために登記できないのです。
登記の対象となる建物の要件とは、次のようなものです。
これら全部を満足しなければ、建物として登記できません。
ビニールハウスの場合、屋根や周壁の部分がビニールで覆われているだけですから、耐久性に乏しく永続性にも欠けますので、登記できないのです。
しかし、屋根や周囲にガラスまたはガラス質の板がはめ込まれているような場合は、建物として認められます。
その他、登記の対象とはならない建物には次のようなものがあります。
容易に移動できるので、定着性があるとは言えず登記できません。
工事終了後に取り壊すことが予定されているので、永続性に欠けます。
また、丸太杭の上に土台を置いて、鎹(かすがい)で固定しただけのプレハブ建物は、定着しているとはいえないので登記できません。
これも展示期間が終了すれば取り壊されますので、永続性に欠け、登記できません。
建築途中の建物は、その目的とする用途に使える状態にありませんので登記できません(建物が完成すれば登記できます)。
以上、身近な例について紹介しましたが、実際には、建物として登記できるかどうかの判断は、非常に難しい場合があります。詳しくは、弊所の土地家屋調査士におたずねください。
はじめまして
去年12月に入社いたしました藤田と申します。
東京都杉並区出身ですが、小学校卒業後、中学時代は台湾台北市で過ごし、高校時代は日本に戻り、高校卒業後、再び台湾に戻り、その後アメリカに行ったりと各地を行ったり来たりしておりました。
大学卒業後は現地の日系企業に就職しましたが、入所した事務所は数年後の閉鎖が決まっており、その際に役員以外は全員解雇が決まっていましたので、事務所閉鎖後はそのまま日本に帰国し、コンビニやドラッグストア等の従業員として、通算して5年以上勤めてまいりました。
共立測量に入所するきっかけは、去年の1月頃に、知人から測量士補の受験を勧められ、受験勉強の内容を通して測量の仕事に興味を抱き、その延長で、公共測量ではなく民間測量を主体とした土地家屋調査士業界で実際に働いてみたいという思ったからです。
入所して1か月半が経過し、未だ調査士業務の全貌がぼんやりとしか見えない状況ですが、所属するチームの中で仕事をして思うことは、上司と先輩の仕事ぶりがとにかく速く、効率的で、正確無比であることです。現在、自身に任されている仕事はごくごく簡単なものばかりですが、そのどれをとっても注意しなくてはならない点がたくさんあり、毎日が新しい発見の連続です。
今はまだ、上司と先輩の仕事についていくだけでもいっぱいいっぱいですが、1日でも早く新規案件の最初から最後までができるようになって、チームの負担を減らし、共立測量の更なる発展に貢献できるよう日々精進してまいります。
共立測量登記事務所 藤田 宜凡
隣地の所有者から「境界標を設置したいので立ち会って確認して欲しい」といわれました。この「境界標」とはどのようなものなのでしょうか?
隣の土地との間に境界があるわけですが、地面に線が引いてあるわけではありませんので、何か目印がなければ隣の土地と区別できません。境界標とはこの「目印」のことです。
境界標は通常境界の折れ点に設置します。これにより境界標と境界標を結ぶ線が境界線であることがわかりますので、地面に境界線が引いてあるのと同じ事になるのです。
境界標があれば、誰が見ても境界の存在がわかりますので、土地の管理がしやすくなり、境界紛争は起こり難くなります。
土地を譲渡(売却)することになったり、相続などで土地を分割する必要がでてきた場合でも、その土地に境界標が設置されていれば、処理はスムーズに流れますが、境界標が設置されていなかった場合には、境界復元の作業などが発生しますので、それだけ費用と時間が掛かってしまいます。
境界標の材質や大きさ等に関する制約は特にありませんが、永続性のある石杭やコンクリート杭、コンクリートで根巻きしたプラスチック杭、あるいは金属標(プレート、鋲)等を用いるのが一般的です。
境界標を設置したり、設置してある境界標が正しいものかどうかを確かめるには、境界確定測量を行って 境界確定図 を作成するのが確実です。
また、境界標が設置されていても、溝が消えかかっているなどして境界が判然としない境界標は、境界紛争の原因とならないように、境界標の入れ替え等を行っておくことをおすすめします。
その他「境界標」についてお知りになりたい場合には、弊所の土地家屋調査士におたずねください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所
代表社員 横田教和
こんにちは。高橋哲也でございます。
このたび、弊所では日本最大級の士業求人サイトであるリーガルジョブボード様とのコラボ企画として、土地家屋調査士に興味をもつ社会人の方や学生を対象にインターンシップを開催いたしました。
開催期間の2022年11月1日、2日、5日、18日については、1日のみのインターンシップ。 15日~17日については、3日間のインターンシップを実施しました。
インターンシップ後の参加者アンケートの結果をみて、弊所に興味を持ってくださった方も複数名いました。現場のスタッフもいつもより疲労感がありましたが、インターン後アンケート回答の高評価に対して、ほっとした様子でした。
今回のインターンシップ開催の目的は、土地家屋調査士や共立測量登記事務所に興味のある方が実際に業務体験することで、調査士業務をよりリアルに感じてほしいと思ったからです。結果として業界や弊所で活躍してみたいという方が出てきたら、とても嬉しい限りです。
弊所では、今後新卒の定期採用を実施していきます。今回のインターンシップの経験を活かし、学生に対してもインターンを実施できるようにしていきます。弊所のみでなく、調査士業界自体の若返りにも繋がればと願っています。
最後までご覧いただきましてありがとうございました。
これからも共立測量登記事務所を宜しくお願いいたします。
共立測量登記事務所 高橋
法務局には、土地の位置、形状、地番、隣地との境界などを確認することができる図面が備え付けてありますが、それには次の2種類があります。
(1)地図
(2)地図に準ずる図面(いわゆる公図)
一般的にはこの両者を区別することなく「公図」と呼ぶことが多いのですが、両者を区別する場合には、公図とは(2)のことを指します。
地図は、地籍調査の成果等に基づいて作成されるもので、一定以上の精度を保っていて信頼できる図面なのですが、現状では地域が限られています。
現在各地で地籍調査が進められていますが、地籍調査の進捗率は令和3年度末現在全国平均で52%であることがわかります。このことから、半数以上の地域で地図が備わっていない、ということがわかります。
そこで、地図が備え付けられるまでの間、それに代わるものとして「地図に準ずる図面」(いわゆる公図)が備え付けられているのです。
地図に準ずる図面は、明治初期に実施された地租改正事業や、その後実施された地押調査事業によって作成されたものです。なにしろ今から100年も前の測量ですので、距離、角度、面積などの面では精度が低いとされています。
しかし、境界が直線かどうか、あるいは土地がどのように位置しているかなどの面では、比較的正確で、地図が備わっていない場合には、唯一の資料として貴重な役割を果たしています。
その他「公図」や「地図」についてお知りになりたい場合には、弊所の土地家屋調査士におたずねください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所
代表社員 横田教和
一個の建物として登記されている賃貸マンションを所有しておりますが、分譲マンションとして販売したいと考えております。このような場合にはどのような手続が必要になるのでしょうか?
一棟一個の建物として登記されている建物(共同住宅)を、それぞれ独立した分譲マンションとして取引するには、建物区分登記(たてものくぶんとうき)を申請します。
参考図1:
建物の区分の登記は、一棟一個で登記されている建物を区分して数個の建物(区分建物)とする登記で、所有者の意思に基づいて申請することができます(申請義務はありません)。
ただし、建物の区分の登記を申請するためには、区分しようとする建物が「構造上の独立性」と「利用上の独立性」といった要件を満たしている必要があります。
「構造上の独立」とは、壁や床、天井などで他の部分と区分されている状態をいい、「利用上の独立」とは、その区分建物が独立して利用できる状態であることをいいます。
建物の区分の登記がなされると、建物は、専有部分(せんゆうぶぶん)と共用部分(きょうようぶぶん)に区別されます。
参考図2:
また、区分建物の登記簿には、その敷地に関する権利(建物を建てることができる権利)も一緒に登記され、区分建物(専有部分)とは分離して処分することができない扱いとなります。
以上、一棟一個の建物として登記されている建物(共同住宅)を、それぞれ独立した区分建物とする時に必要な登記について簡単にご紹介しました。
もっと詳しくお知りになりたい場合には、ぜひ弊所の土地家屋調査士におたずねください。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
みなさまのお役に立てれば幸いです。
土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所
代表社員 横田教和
はじめまして。高橋哲也と申します。
10月3日より共立測量登記事務所に入所しました。人事総務を担当いたします。
前職では、主に総務人事業務を20年程度経験しました。
オールラウンドに実務をこなしてきましたが、近年は、働き方改革を含めた人事制度の大幅な見直しや労働トラブルの解決、メンタルヘルス対策等に注力してきました。
共立測量登記事務所に入所するきっかけは、求人媒体による「人事総務職」の募集でした。
最初は私が都心勤務から離れたこともあり、また通勤に時間がかかることもあって入社については少し悩みました。しかし、①ホームページに描かれている社長の想い、②実際の面接での社長の印象、③事務所の5年後のビジョン、これらを勘案した結果、ぜひ共立測量登記事務所で働いてみたくなりました。
入所して3週間近くなり、事務所内の様子も少しずつですがわかってきています。これからの目標として、社員スタッフが、共立で働いて良かったと思えるような環境づくりに携われるように頑張ってまいります。また、適正人材の確保にも努めていきたいと思います。
最後までご覧いただきましてありがとうございました。
これからも共立測量登記事務所を宜しくお願いいたします。
共立測量登記事務所 高橋
私の土地と隣地の間には境界杭があり、境界がはっきりしています。
ところが法務局で公図をとってみたところ、
現地と公図の形自体が違うのです。どちらが正しいのでしょうか?
まず境界とは、個々の土地を区画する法律上の線です(これを「公法上の線」と呼びます)。
土地は連続的に連なっているものですが、公法上、これを地番ごとに区画しています。
この区画を区分する線が境界ですが、これは客観的に固定されており、当事者の合意のみによって移動、変更することはできません。
例えば、隣同士が「公図の形が悪いからまっすぐにしましょう」と言って
境界杭を移動しても無効なのです。
境界はやはり公図のとおりでしかありません。
実際の境界と公図上の境界を比べて、どちらが正しいか一概に言えませんが、
おおむね公図上の境界の方が正しい場合が多いです。
また、その図面が公図(地図に準ずる図面)でなく、
国土調査等による地図(法務局に備わっている精度の高い地図)であれば、
地図の境界が優先します
もし、隣接者との間で現地のように境界線を変更したいときは、
登記手続(分筆登記、所有権移転登記、交換登記)によって変更する必要があります。
現地と公図の形が違っていて、どちらが正しいか知りたい場合には、弊所
土地家屋調査士に お気軽にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。
土地家屋調査士法人 共立測量登記事務所
代表社員 横田 教和
共立測量登記事務所の朽方です。
「プレゼンはスピードが大事です」
この言葉は有限会社ソラの代表取締役の桜井政博氏が述べていたことです。
なるほど、確かに説明するときに
「わかりやすさ」や「説明不足」がないかを意識することはありますが、
スピードは意識しないですよね。
早速使ってみました。
・仕事ではどうか
先日セミナーをする機会がありました。
スピードを意識してできるだけ早く喋るようにしました。
すると、段々と呂律が回らなくなって、言い直すことも多くなってしまいました、、、。
これは悪い印象が残ったかもしれません。
・プライベートではどうか
話をしていると、「○○って資格を取っていて、この資格は―」
「昔ラグビーをやっていて、その時は部長をやっていて―」
びっくりするくらいスピードがないことに気づいてしまいました。
会話の中で寄り道をしていて、遅いスピードだから異性と話が続かないのでしょうか。
スピードを意識したプレゼンは思いのほか難しいですが、実践していく価値はあるかもしれません。
昔から「結論から述べよ」と評論文を書くときには言われていました。
今考えると、文章という最もスピードが伝わり辛いコンテンツで、
印象を残すテクニックとして定着したものなのかもしれません。
YouTubeの動画ではshort動画が流行り、
前奏のないJ-POP音楽が主流になった現在についていくには、
短時間でプレゼンが出来ないと、誰の印象にも残らない人間になってしまいそうで怖いです。
そんなことをひとりぐちる、24歳夏の終わりでした。
以上最後まで読んでいただきありがとうございました。
土地を分筆して処分したいと考えておりますが、地積更正の登記も必要と言われました。
この地積更正登記とはどういうものなのでしょうか?
登記記録に誤って記録されている地積を、正しい地積に直す登記を、
地積更正(ちせきこうせい)の登記と言います。
不動産の登記記録の表題部には、土地や建物の物理的な状況が記録されていますが、それらの記録が、何らかの原因で現況と一致していない場合があります。
これを放置しておくと、境界紛争や不動産取引の障害となるおそれもあります。
そこで、そのようなトラブルを防ぐため、法律(不動産登記法)では、登記記録が現況と一致するようにする手続が定められています。
その一つが、地積更正の登記です。
地積更正登記を申請する際には、
土地の境界をはっきりさせるための測量(境界確定測量)や、正しい境界が記載された図面(境界確定図)等が必要になります。
尚、土地の一部が浸食や地震により海没したことによって登記記録と一致しなくなった場合には、地積の更正ではなく、地積の変更の登記を申請することになります。
以上、地積の更正について簡単にご紹介しました。
もっと詳しくお知りになりたい場合には、弊所の土地家屋調査士におたずねください。